Vår transaktionschef Lottie Löf är tillbaka på kontoret efter en kursvecka i Kroatien. Kursen hålls årligen av två värderingsbyråer med syfte att utbyta kunskap om fastighetsbranschen och rådande marknadsläge. Lottie var inbjuden för att dela med sig av sin kunskap inom finansbranschen och hur aktörer likt oss på Triol Kapital får en viktigare plats på marknaden i takt med att bankerna blir mer restriktiva mot fastighetsbranschen. Vi har låtit Lottie dela med sig av några reflektioner från veckan.

Ökade materialpriser försämrar kalkylen

Under denna typ av kurs där deltagarna verkar inom fastighetsbranschen, var diskussionerna om världsläget med kriget i Ukraina och det osäkra ränteläget, givetvis centrala för veckan. Vi har ett läge med stigande materialpriser som försämrar kalkylerna för fastighetsutvecklarna samtidigt som finansinstituten ställer hårdare krav på fastighetsbolag och utvecklare för att få finansiering beviljad. Resultatet blir en utmaning för hela branschen, där vi alla påverkas.

Många av deltagarna på kursen är verksamma inom olika värderingsfirmor. Där har man noterat en ökad efterfrågan på sina tjänster, då många banker och finansbolag lägger stor vikt vid att kontrollera befintliga säkerhetsvärden. Detta görs genom att begära in uppdaterade värdeutlåtanden för att säkerställa att belåning ligger på en god nivå, trots marknadsförändringar. I vissa fall innebär detta att belåning överstiger godtagbara nivåer mot värdet och resultatet blir att banker och andra finansiärer behöver säga upp lån.

Färre objekt och avhoppade budgivningar

Många mäklare vittnar om en förändring även på transaktionsmarknaden. Med färre objekt ute på marknaden samt att många köpare tvekar eller hoppar av budgivningar på grund av utebliven finansiering. Samma sak märks på privatbostadsmarknaden där vi dagligen får information om en förändring på marknaden i form av en lägre efterfrågan. När marknadsläget förändras innebär det ofta en stor försiktighet. Detta resulterar i att det finns en risk att branschen stannar upp för att man vill avvakta och se vad som händer innan man själv agerar. 

Hastigheten för nyproduktion i Sverige har de senaste åren varit väldigt hög och det beräknas färdigställas cirka 66 000 bostäder under 2022, den högsta siffran på 30 år. Bostäderna som färdigställs i år är projekt som hade byggstart för ett till två år sedan, när det fanns betydligt färre orosfaktorer att ta hänsyn till. Antalet byggstarter under 2022 lär således minska mot tidigare år med anledning av ökade materialpriser, leveransproblem, ökade räntekostnader samt att man valde att avskaffa investeringsstödet för byggnation av hyresrätter. Många fastighetsutvecklare väljer att avvakta nya byggstarter för att se vad som händer på marknaden. Vissa frångår nyproduktion och satsar på förvaltning, vilket resulterar i färre byggstarter.

Vi på Triol Kapital är av uppfattningen att så kallade förhandsförsäljningar, som innebär att utvecklaren säljer blivande bostäder på ritning, kommer att bli svårare. Resultatet av detta är att fastighetsutvecklare kan få det svårare än tidigare att få en bankfinansiering för nyproduktionsprojekt.

Generellt ställer bankerna krav på 80-100 % förhandsförsäljning vid nyproduktionsprojekt, medan vi på Triol Kapital endast kräver 50-70 %. Med andra ord kan man starta projektet i ett tidigare läge tillsammans med oss.

Triol är positiva trots det oroliga marknadsläget

Vi på Triol Kapital finansierar oss genom kapital från privata investerare och kreditmarknadsbolag med inlåning från allmänheten. Våra räntor kommer alltid vara högre än bankernas, men den procentuella ökningen kommer inte påverka vår finansiering i lika stor utsträckning. Finansiärer utanför storbankerna har nu möjlighet att ta ytterligare marknadsandelar då kraven från bankerna ökar ytterligare.

Risken för misslyckade bostadsprojekt eller konkursade fastighetsbolag ökar för hela branschen, vilket kräver mer noggrannhet även för oss. För Triols del har detta resulterat i att vi nu genomför en mer utförlig kreditdokumentation. Vi arbetar alltid för att vara mer förstående och flexibla än övriga aktörer på marknaden i våra finansieringsupplägg och strävar alltid efter att hitta en bra lösning för våra låntagare. Vår stora utmaning ligger fortsatt i att tillsammans med utvecklare och entreprenör säkerställa att man i till exempel nyproduktionsprojekt har god marginal i sin projektkalkyl, samt att man har stabila och pålitliga entreprenörer och materialleverantörer. 

I mer långsiktiga fastighetslån är det viktigt att tänka på vilka möjligheter man som fastighetsägare har att reglera hyresnivåer i det fall drift- och underhållskostnader markant ökar, samt att säkerställa att säkerhetsvärdet är i linje med det belåningsbara utrymmet.

Vi försöker alltid leva efter våra ledord: kreativa, lösningsorienterade och okomplicerade. Vilket innebär att vi i rådande marknadsläge är en lämplig finansieringspartner oavsett om ni ska bygga nytt eller tittar på att finansiera befintliga fastigheter. Ta gärna kontakt med mig eller någon av mina kollegor för att diskutera ditt fastighetsprojekt.

/Lottie Löf, transaktionschef Triol Kapital.

Fler nyheter

02 juni 2022

Nu erbjuder vi även fastighetslån hos Triol Kapital

I takt med att bankerna stramar åt sin utlåning är vi på Triol Kapital stolta över att kunna berätta att vi nu även erbjuder långfristiga fastighetslån
29 april 2022

Vad skiljer oss som finansiär från storbankerna?

Medan andra aktörer digitaliserar såväl processer som relationer arbetar vi hårt för att alltid finnas tillgängliga för våra låntagare.