Svenska fastighetsmarknadens utmaningar och möjligheter

Slutet på 2023 innebar en lättnad för många och det riktas höga förväntningar mot 2024. För att få en inblick i deras perspektiv, bjöd vi in värderingsmannen Christer Mebius och Lottie Löf, transaktionschef på Triol Kapital, till ett samtal. Christer har omfattande erfarenhet från samarbeten med några av Sveriges största banker såväl som ett flertal mindre finansiella institut, vilket ger honom en djup insikt i branschen.  

För många aktiebolag pågår nu arbetet med att stänga det föregående året, och stämningen i fastighetsbranschen är generellt sett ljusare än tidigare. Christer tror dock att fastighetsbranschen kommer att möta ytterligare utmaningar under 2024. 

— Många fastighetsbolag har de senaste åren stoppat in kapital för att rädda sig, och i den bemärkelsen tror jag att vi först nu kommer att se konsekvenserna av de kraftiga räntehöjningarna, säger Christer och tillägger: 

— Vi har haft en mycket låg inflation innan stigningen. Många förutspådde en ny fas på marknaden med en 0-räntevärld. Det ledde till att fastighetsbolag byggde upp sina verksamheter med detta som grund, vilket skapade otroligt stora bolag med många pågående parallella affärer och projekt.

Lottie är enig med Christer om att vändningen för branschen ser ut att ligga längre bort än vad många tror:  

— Inflationen förväntas sjunka och därmed förutses en sänkning av räntorna. Trots att det talas mycket om en vändning i samhället som helhet har jag låga förväntningar på att räntan återvänder till tidigare nivåer. För fastighetsbranschen tror jag inte att det stora uppsvinget kommer att inträffa under 2024 utan snarare under 2025-2026. Jag förutser att 2024 snarare kommer att bli ett utmanande år. Trots detta observerar vi i vår utlåning en stabilitet, uthållighet och en positiv inställning hos våra låntagare. Detta beror till stor del på att vårt fokus har varit på etablerade bolag med en sund och långsiktig affärsmodell, säger Lottie.

Det är oroande att det förväntas dröja innan vi ser en positiv vändning för bostadsbyggandet, särskilt med tanke på den betydande ökningen av bostadsunderskottet. Antalet byggstarter minskade med 50% under 2023 jämfört med föregående år. Lottie betonar vikten av att underlätta produktionsstadiet av bostäder och påpekar de betydande fördelarna med politiska beslut för att underlätta och påskynda processen: 

— För att förbättra situationen behöver vi politiska beslut som granskar byggkraven och arbetar för att skapa bostäder som är både kostnadseffektiva och tar kortare tid att bygga. Det vore bra om stöd, som investeringsstödet eller liknande, återinfördes från politikernas håll. Tyvärr verkar det som att detta stöd inte kommer att finnas tillgängligt under 2024. När det kommer till BRF-marknaden är min syn på framtiden mer positiv. Även om förändringar inte sker omedelbart, kommer det att ta tid att återvända till det läget där utvecklare kunde sälja över 70% av bostäderna innan byggstart. Vi som kreditgivare behöver därför fortsätta att vara anpassningsbara och hitta alternativa lösningar för att underlätta i processen, säger Lottie.

Vad som krävs för att vi ska få se en vändning är de båda eniga, Christer börjar:  

– Det som måste hända är att säljare och köpare måste mötas. Just nu upplever jag fortfarande att säljarna har alldeles för höga förväntningar och köparna har alldeles för låga förväntningarna gällande värderingen. De förväntade räntesänkningarna kommer givetvis påskynda detta, men den stora frågan här är på vilken nivå dem kommer att mötas framöver.   

Lottie fortsätter: ”Bostadsmarknaden lider av ett betydande underskott, och det råder en stark underliggande efterfrågan på bostäder. Min optimism för BRF-marknaden har ökat då vi har passerat räntetoppen. Den mest utmanande faktorn är att sälja lägenheter i förväg, eftersom detta krav för närvarande är en nödvändig förutsättning för att kunna påbörja nya projekt. Den osäkerhet som har präglat marknaden det senaste året har skapat ett långvarigt beteendemönster som inte förändras över en natt. Denna situation har en betydande påverkan på nyproduktionen av bostadsrätter.”

— Den enkla lösningen på problemet är att privatpersoner köper senare i processen. Effekten av detta är att tillträde är närmre och att köpare vet i vilken marknad man genomför sitt köp. Till detta ska ofta en befintlig bostad säljas och processen och tajmingen som krävs mellan att köpa och sälja bostäder är svår, även i en stark marknad, berättar Lottie.

Den stora frågan är alltså när transaktionerna sätter igång, och för att det ska ske måste säljare och köpare mötas i värderingen. När sker det? Christer börjar: 

— Både den privata och den kommersiella marknaden kommer komma i gång till hösten 2024 och då handlar det främst om antal transaktioner snarare än prisökningar. När det gäller bostadsbyggandet tror jag att det kommer att börja planeras under 2024.  En annan sak vi inte får glömma, och som jag tror vi alla kan vara överens om angående framtiden, är att vi har nått räntetoppen. Sen kan såklart saker alltid att hända, tillägger Christer. 

— På privatmarknaden tror jag helt enkelt att man har skjutit på ett bostadsbyte tillräckligt länge och att Riksbankens kommunikation resulterat i en positiv känsla. Räntorna kommer att gå ner, vilket gör att människor är villiga att ta steget att köpa en ny bostad eller att genomföra ett fastighetsförvärv som kan bli en bra affär på en lång sikt. Många är överens om att bostadspriserna inte bör sjunka ytterligare utan snarare vända, vilket naturligtvis påverkar beslutsprocessen för nyproducerade bostäder, förklarar Lottie och tillägger:

— Vi på Triol har dagligen kontakt med fastighetsutvecklare sedan årsskiftet har vi noterat en ökande trend av planering för nya projekt. Förväntningarna är att priserna på byggrätter inte kommer att minska ytterligare, och med produktionsstart planerad till hösten och färdigställande förväntat under 2025/2026, indikerar detta starkt att det kan vara en fördelaktig affär med tanke på marknadsutvecklingen.

Tack Lottie och Christer för en bra diskussion om marknadens utmaningar och möjligheter. På Triol ser vi optimistiskt på framtiden för bostadsbyggandet i Sverige och ser med spänning fram emot vad de närmaste åren kommer att resultera i.