Riksbankens besked och bostadsmarknadens framtid
Dagens besked från Riksbanken kom inte som en överraskning. Förväntningarna på framtida sänkningar är förvisso höga, men en stark och hållbar återhämtning är att ta för givet. Vi tog en pratstund med Louise Svensson, senior kreditanalytiker på Triol Kapital, för att ta del av hennes tankar kring beskedet och framtiden.
INTERVJU
Vad är dina tankar kring dagens räntebesked och efterföljande förväntningar på en återhämtad marknad?
– Riksbankens beslut att sänka räntan i maj, för första gången på 8 år, var efterlängtat av både hushåll och företag. Idag var det dock inte överraskande att räntan lämnas oförändrad. Effekten av den första sänkningen har ännu inte helt realiserats, trots att inflationssiffrorna nu följer Riksbankens prognos och kronan har återhämtat sig från sin tidigare svaghet i våras. Många, inklusive jag själv, förutser två eller tre sänkningar till under 2024.
– Behovet av att bygga fler, och rätt typ av bostäder kvarstår. I det höga ränteläget har det varit svårt för aktörerna att få sina ekonomiska kalkyler att gå ihop, vilket har lett till att fler planerade projekt har stannat av. Jag förutser att vi kommer att se en ökning av bostadsprojekt i olika former, inklusive villor. Många aktörer avvaktar dock marknadens utveckling ytterligare, och jag tror att vi från och med 2025 kommer att se en ljusning på nyproduktionsmarknaden.
Vilka signaler får ni från kundkollektivet?
– Det finns, trots ett “sämre” marknadsläge, alltid ett behov av kapital. Det som sker är snarare ett skifte i vad kapitalet ska användas till. Många inom kundkollektivet är kreativa och det finns alltid möjligheter för nya investeringar Även om antalet transaktioner har minskat något, kvarstår viljan att hitta bra möjligheter på marknaden. Flera har dessutom lyckats göra ett par riktigt bra transaktioner även i dessa utmanande tider.
– En annan konsekvens är att kundernas husbanker har blivit mer restriktiva i sin utlåning. En bra kund som tidigare haft en smidig låneprocess möts helt plötsligt av nytt motstånd som de tidigare inte stött på. Däremot har detta gynnat oss, inte för att vi på något sätt ser oss som konkurrenter till storbankerna, men öppenheten över att låta oss hjälpa till med en annan typ av finansiering än tidigare har ökat.
Boverket uppskattar att Sverige kommer att behöva ytterligare 538 000 nya bostäder fram till 2030. Denna ökning förväntas vara relativt jämnt fördelad över åren, med ett genomsnitt på 67 300 nya bostäder per år. Det finns dock stora regionala skillnader. Nordea påpekar i sin rapport ”Regionala Utsikter” från januari i år att det till och med finns ett överskott i vissa regioner, som Småland och Norrland. Hur ser du på detta?
– Det som chockerade en del är att det i fjol färdigställdes fler bostäder i Stockholm än det gjorts på femtio år, enligt Dagens Nyheter. I prognosen för 2023 räknade Länsstyrelsen i Stockholm med 11 500 färdiga lägenheter i länet, men resultatet blev 17 200, vilket är det enskilt högsta antalet på ett år sedan 1973!
– Även om det var tufft för många att få ihop sina kalkyler, var det fler som tänkte om och istället för trögt säljande bostadsrätter byggde hyresrätter, vilket var ett sätt att ändå få sina kommande projekt att bli av – fast i en annan form. Däremot är det viktigt att se till vad marknaden behöver. Även om fler hyresrätter i stora regionala städer är toppen, har mycket av det som byggts varit tokdyra hyresrätter som inte lämpar sig för alla målgrupper.
– Vikten av att hela tiden vara delaktig och se vad marknaden efterfrågar är A och O för oss på Triol. Jag tror sällan att vi har pratat så mycket om marknadsrisk som vi gör idag. Idag är det en av de mest centrala delarna när vi tar fram ett beslutsunderlag. I ett byggnadskreditiv är det minst lika viktigt att kalkylen går ihop som att projektet som ska uppföras möter en stark efterfrågan på marknaden.
Hur ser du på politikernas roll för bostad- och fastighetsmarknadens viktiga återhämtning?
– För att hitta nycklarna till att lösa den akuta bostadsbristen behöver staten hjälpa marknaden framåt. Ett verktyg som visade sig fungera väl var det statliga investeringsstödet. I en marknad med hög inflation och höga räntor är det otroligt tufft för en ensam byggare att ta hela det sociala och ekonomiska ansvaret för samhället och kommande bostäder.
– Ett faktum som vi sett den senaste tiden är att kalkylerna inte går ihop, och att samtidigt ta bort investeringsstödet helt gör att flera utvecklare helt enkelt låter bli att påbörja nya projekt. Investeringsstödet är inte bara ett verktyg som främjar bostadsbyggandet generellt, det bidrar också till hyresrätter med lägre hyror där behovet är som störst i samhället.
Tack, Louise!