Belåna fastighet företag – vi hjälper dig med lån till din nästa fastighet

Hur mycket kan man belåna en hyresfastighet?

Att belåna en hyresfastighet i det befintliga beståndet kan vara ett bra sätt för ett fastighetsbolag att få loss pengar för att kunna göra ytterligare investeringar. Det är också relevant för dig som just har tänkt starta fastighetsbolag, eftersom du behöver kunna räkna på företagets ekonomi redan innan du har budat hem ett objekt.

Hur stor belåningsgrad just du kan komma upp till beror till stor del på hur relationen med din långivare ser ut – det vill säga hur pass bra förhandlingsläge du har. Den potentiella belåningsgraden beror också på vilken typ av fastighet du har tänkt belåna, och hur väl ditt fastighetsbolag har skött sina affärer med tidigare fastighetsköp.

En generell nivå på hur mycket man kan belåna en hyresfastighet kan sägas vara någonstans runt maximalt 75% av det din långivare bedömer som marknadsvärdet på fastigheten. Är du en mycket attraktiv kund hos banken kan du dock eventuellt komma upp i godkända belåningsgrader på hela 80–85%, men du som är ny i fastighetsbranschen ska troligen inte räkna med de siffrorna.

Det är värt att notera att en belåningsgrad på maximalt 75% gäller för hyresfastigheter i betydelsen “hyreshus”, det vill säga fastigheter där du hyr ut lägenheter till boende. En industrifastighet kan också beskrivas som en hyresfastighet, eftersom fastighetsbolaget som äger fastigheten ju per definition hyr ut lokaler. Men ur en långivares perspektiv är detta en annan typ av investering, vilket för med sig att en industrifastighet ofta kan belånas upp till 50% av marknadsvärdet, inte mer.

Men glöm inte att alla dessa procentsatser är en bedömningsfråga. Banker och andra långivare beslutar om godkännande och upplägg av lån från fall till fall. Är du en god förhandlare har du alltid chans att pressa upp belåningsgraden en smula, om du skulle behöva.

Kan ett aktiebolag köpa en fastighet?– Starta fastighetsbolag

Ja, ett aktiebolag kan köpa fastighet. Du som ska starta fastighetsbolag gör det med fördel just i bolagsformen aktiebolag. Då slipper du riskera din privatekonomi när du lånar och investerar i fastigheter. Notera att det även finns andra företagsformer, som handelsbolag och enskild firma, där du som driver företaget står med personligt ansvar för firmans affärer.

Att belåna aktiebolag är alltså en mycket mindre riskabel historia än att belåna enskild firma. Vilket är tur för dig som ska starta fastighetsbolag – lån är en självklarhet för alla fastighetsbolag, annars är det i princip omöjligt att lösa finansieringen av inköp och renovering av fastigheter. Även om fastighetslån alltid sker med säkerhet (pantbrev på fastigheten i fråga) är ändå alla lån kopplade till en viss risk. Att lägga den risken på ett aktiebolag kan bespara dig och din familj mycket besvär i framtiden, om fastighetsbranschen inte utvecklar sig till den panginvestering du hade hoppats på.

Hur mycket du får låna till hyresfastighet är helt styrt av dina behov och hur din ekonomi ser ut. Bland annat spelar faktorer som geografisk placering och marknadsvärde in när en långivare bedömer hur mycket du får låna till ditt fastighetsköp. En vanlig belåningsgrad som många storbanker brukar godkänna är runt 65–70% av det banken bedömer som marknadsvärdet för fastigheten du tänker köpa. Vilken belåningsgrad banken godkänner kan också tolkas som en bedömning av hur mycket de tror på fastigheten du tänkt köpa. En mindre attraktiv fastighet kanske inte blir godkänd för en högre belåningsgrad än 50%.

Därtill kommer naturligtvis långivarens bedömning av bärigheten i din ekonomi. Här kan det vara tillfälle att påminna om ännu en fördel med att köpa fastighet som företag istället för som privatperson. När du verkar som ett fastighetsbolag kommer en långivare bedöma dina ekonomiska förutsättningar utifrån ett strikt affärsmässigt perspektiv, och inte blanda in dina personliga bolån, löneinkomster eller liknande.

Samtidigt är en välskött privatekonomi något du kan använda för att förhandla med långivaren. Särskilt om du inte har tidigare erfarenhet av företagande i fastighetsbranschen, kan ditt skötande av din privatekonomi vara en faktor i hur långivaren bedömer din betalningsförmåga och affärssinne. När du lånar pengar till att köpa en fastighet med avsikten att driva den som en kommersiell verksamhet, är det nämligen inte bara fastigheten som banken kommer granska – utan hur väl de tror att du kommer kunna sköta ruljangsen.

Hur stort företagslån till fastighet får man ta?

När du förhandlar om fastighetslån för företag är det mesta faktiskt upp till banken. Ett stort fastighetsbolag kan låna skyhöga belopp för ett byggprojekt, så länge som deras långivare godkänner lånet. Samtidigt kan ett mindre, nystartat fastighetsbolag få kämpa med att få även låga belopp godkända. Hur mycket man får låna till företag är helt enkelt en bedömningsfråga.

När du belånar en hyresfastighet som du tänkt köpa, eller höjer företagslånet på en fastighet du redan äger, kommer banken göra en djupgående analys av dig som affärsman, fastigheten du tänkt köpa och den potentiella affärsverksamhet du kan få igång med hjälp av fastigheten. Ditt företags tidigare historia spelar även in i bankens bedömning, vilket är anledningen till att ett etablerat fastighetsbolag har lättare att få låna höga belopp än ett nystartat sådant. Ett nystartat företag har helt enkelt inte bevisat sig för banken än.

Med det sagt är det alls inte omöjligt att få låna mycket pengar även till ett nytt fastighetsföretag. Fastighetsbranschen är en stor aktör hos bankernas låneavdelningar, och har länge bedömts som en lukrativ marknad att satsa på. Fastighetslån är ett väletablerat typ av lån, och banker och långivare har stor vana av att bedöma dessa låneansökningar. Du som funderar på att starta fastighetsbolag kan till och med vara betjänt av ett avslag på låneansökan.

Om du inte själv har så mycket erfarenhet av fastighetsbranschen kan bankens besked om hur mycket du får låna för din fastighetsaffär vara en hjälpsam värdemätare på hur bra den där affären faktiskt kommer vara. Är långivaren till exempel entusiastisk och generös med hur mycket du får låna till ditt företag, kan du känna dig relativt säker på att du har fått upp spåret på en riktigt bra fastighetsaffär.

Vi är, som i de andra tjänsterna, snabbare än marknaden gällande återkoppling, beslut och utbetalning. Tveka inte att höra av er direkt till oss för mer information och en anpassad plan för dig, ditt företag och ditt projekt.

Kontakta oss

Typ av fastighetsfinansiering.

Vi tillhandahåller lån för samtliga moment i processen för bostadsutveckling.

Typ av projekt.

Vi finansierar fastigheter i hela Sverige utan någon geografisk begränsning.

Bostadsrättsföreningar och hyresfastigheter

Kommersiella och samhällsfastigheter

Övriga fastigheter

Nyfiken på fastighetsfinansiering?

Klicka här

Vanliga frågor om fastighetsfinansiering och belåningsgrad

Vad är belåningsgrad för ett fastighetsbolag?

Belåningsgraden, ofta förkortad LTV (Loan-to-Value), är ett nyckeltal som visar hur stor del av en fastighets värde som är finansierad med lån. För ett fastighetsbolag beräknas det oftast genom att dividera bolagets totala räntebärande skulder med fastigheternas bokförda värde.

Formel: Räntebärande skulder / Fastigheternas värde = Belåningsgrad

Det är viktigt att skilja på bokfört värde och marknadsvärde. Vi på Triol lägger stor vikt vid det bedömda marknadsvärdet, eftersom det ger en mer rättvisande bild av fastighetens faktiska värde och därmed den verkliga risken i investeringen.

Varför är belåningsgraden så viktig för oss som långivare?

Belåningsgraden är en av de viktigaste faktorerna när vi bedömer bärigheten i din ekonomi och ditt projekt. En hög belåningsgrad innebär en högre risk, både för dig och för oss. Ditt bolag blir mer känsligt för räntehöjningar och svängningar på fastighetsmarknaden.

En lägre belåningsgrad, å andra sidan, signalerar finansiell stabilitet och att det finns en solid grund av eget kapital i bolaget. Det visar att du har en genomtänkt plan och minskar risken i investeringen, vilket naturligtvis gör dig till en mer attraktiv kund.

Vilken belåningsgrad kan vi förvänta oss?

Som tidigare nämnt är detta alltid en bedömningsfråga som avgörs från fall till fall. Medan många storbanker har generella nivåer runt 65–70%, beror den maximala belåningsgraden på flera faktorer:

Typ av fastighet: En hyresfastighet med bostäder i ett attraktivt läge kan ofta belånas upp till 75 %. En industrifastighet, som är mer konjunkturkänslig, har oftare en maxgräns runt 50 %.
Din erfarenhet och förhandlingsläge: En etablerad kund med en god historik kan ibland förhandla sig till en högre belåningsgrad, kanske uppåt 80–85 %, medan ett nystartat bolag oftast får räkna med en lägre nivå.
Fastighetens potential: Vi ser inte bara på fastigheten som den är idag, utan även på din affärsplan. Ett starkt kassaflöde och en trovärdig plan för utveckling kan motivera en högre belåningsgrad.

Tittar ni på något mer än bara belåningsgraden?

Ja, absolut. Belåningsgraden är en viktig pusselbit, men aldrig den enda. För att få en komplett bild av ditt fastighetsbolags finansiella hälsa analyserar vi även andra nyckeltal, såsom:

Soliditet: Andelen eget kapital i förhållande till de totala tillgångarna. Detta kompletterar belåningsgraden och visar bolagets långsiktiga betalningsförmåga.
Räntetäckningsgrad: Visar fastighetens förmåga att med sitt driftnetto täcka räntekostnaderna. Ett starkt kassaflöde är A och O.
Den övergripande affären: Vi bedömer potentialen i fastigheten, marknadsläget i regionen och styrkan i din förvaltningsorganisation.

Vårt mål är att förstå hela din verksamhet, inte bara stirra oss blinda på ett enskilt nyckeltal.

Hur kan vi som fastighetsbolag påverka vår belåningsgrad för att få bättre lånevillkor?

Du kan aktivt arbeta för att förbättra er position inför en låneansökan. De vanligaste sätten att sänka belåningsgraden är:

Amortera på befintliga lån: Minskar skuldsättningen.
Tillföra mer eget kapital: Ökar den egna insatsen i bolaget eller projektet.
Omvärdera fastighetsbeståndet: Om marknadsvärdet på era fastigheter har ökat kan en ny värdering sänka den procentuella belåningsgraden.

Är du osäker på hur du bäst positionerar ditt företag? Kontakta oss på Triol så vi kan diskutera ditt projekts unika förutsättningar och tillsammans hitta den bästa och mest hållbara finansieringslösningen för er.

Är det skillnad på ett fastighetslån och ett vanligt företagslån?

Ja, det är en viktig skillnad. Ett fastighetslån är specifikt utformat för fastighetsköp och använder själva fastigheten som säkerhet genom pantbrev. Detta ger oftast dig som låntagare betydligt bättre villkor, som lägre ränta, eftersom risken för oss som långivare minskar. Ett vanligt företagslån saknar ofta en lika tydlig säkerhet och kan därför ha andra villkor. Vi på Triol är specialiserade på just fastighetslån och kan skräddarsy en lösning för ditt förvärv.

Utöver finansieringen, vad är viktigast att tänka på i köpprocessen?

Även om finansieringen är central, är en noggrann granskning av själva fastigheten – en så kallad due diligence – helt avgörande. Innan du lägger ett bud, se till att du har full koll på:

Fastighetens skick: En grundlig teknisk besiktning är A och O. Vilka renoveringar krävs direkt och vilka underhållskostnader kan förväntas de kommande åren? Detta måste finnas med i din budget och affärsplan.
Detaljplan och bygglov: Vad får du faktiskt göra med fastigheten? Detaljplanen styr användningen och eventuella utvecklingsmöjligheter. Detta påverkar fastighetens värde och potential, vilket i sin tur påverkar vår bedömning.
Juridiska förutsättningar: Finns det några servitut eller andra rättigheter som påverkar fastigheten? För vissa typer av fastigheter, som skogs- och jordbruksfastigheter, kan det även krävas ett särskilt förvärvstillstånd.

Hur stärker vi vår affärsplan för att få lånet beviljat?

Som vi nämnde tidigare i texten, gör vi en djupgående analys av dig som affärsman och potentialen i affären. En stark och trovärdig affärsplan är din bästa tillgång. Se till att den tydligt besvarar:

Hur ska driften skötas? Behöver du anställa personal för förvaltning och underhåll, eller kommer du leja in externa tjänster? Kostnaden för detta måste finnas med i din driftkalkyl.
Vad är den totala kostnadsbilden? Inkludera allt: köpeskilling, renoveringar, lagfart, pantbrev och löpande driftkostnader.
Hur ser finansieringsplanen ut? Var tydlig med hur stor del som är eget kapital och hur mycket du behöver låna. Ju mer genomtänkt din plan är, desto säkrare kan vi känna oss i att din affär kommer att bli den panginvestering du hoppas på.

Vilka skatteregler är viktiga att känna till?

Vi är experter på finansiering, men för detaljerad skatterådgivning rekommenderar vi alltid att du konsulterar en skattejurist eller revisor. Med det sagt finns det några grundläggande principer som är bra att känna till som fastighetsägare i ett aktiebolag:

Avdrag för räntor: Räntekostnaderna för ditt fastighetslån är avdragsgilla i bolaget, vilket sänker den skattepliktiga vinsten.
Avskrivningar: Ditt företag kan göra årliga värdeminskningsavdrag (avskrivningar) på byggnadens värde, vilket också minskar skatten.
Vinst vid försäljning: Om ni säljer fastigheten med vinst beskattas den i bolaget (för närvarande med 20,6 %). Tänk på att om vinsten sedan ska tas ut som utdelning kan det leda till ytterligare beskattning.